Kade mom 房地產投資在英國

Reading這個大城鎮相信許多人都不陌生，也或者你已經在這裡居住/置產。而這個地方之所以引人注目，以及是否適合居住或投資？以下分析或許可以給大家一個約略的概念，如果剛好你正在考慮這個區域，希望這些分析是可以有所幫助囉！

不管是投資或自住，我想不少人會考慮flat。主要原因不外乎較為便宜好入手。但相較於house，flat有更多重要因素，在購買前是必須要釐清的。以下是我在購買我們現在住的flat前做的功課，供大家參考囉！

在完成第一次投資的房子出售獲利後，我們才能用取回的投資成本及得到的利潤來購買我們要自住的房子。但是，在英國南方和北方的房價真的是天差地遠。像是如果要在我們目前居住的地方(離倫敦市區約1.5小時車程)，買和我們第一次投資的房子一樣的房型(二房的排屋)，至少要乘上四五倍的價錢。再加上我目前還是對家庭經濟沒有貢獻的米蟲，所以只靠我先生的收入來源來申請貸款，能貸出來的金額真的非常有限。因此，在我們不斷的考慮和討論下，最後決定先買一房的公寓，等以後有機會再來換大一點的房子。

自從我們決定投資首次購買的這間房子開始，就討論了無數次要如何處理這間房子，甚至還有考慮是否乾脆留下來自己住 (因為這間房子的位置生活機能便利，而且我最喜歡的超市走路10分鐘可到)。但因為種種原因，最後還是決定出售獲利了結。

在我們決定要出售我們第一次投資的房子後，我就不斷的在觀察及研究當時的房地場市場，以及我們房子週邊的市場行情。幸運的是，英國政府為了挽救因去年Covid-19大流行而可能崩壞的經濟，相繼的提出補助方案。而其中對我們最有利的，就是減免印花稅 (Stamp duty)的徵收。這讓所有的潛在買家們，減少了數千甚至高達15,000英鎊的稅務支出。這個政策大大的刺激整體房地產市場，房價也因而推升至六年來新高。而我們就搭著順風車，讓我們的房子可以在相對高價出售。

在取得我們買的第一間房的鑰匙後，我們第一件工作就是刮除每面牆及天花板的壁紙。讓房子回復到原始的樣貌。但其實在開始作業前，我們就大概知道牆壁的狀況不是很好。尤其是飯廰的部份牆面很不平整，而且有受潮長霉的情形。

在我們決定重拉電線Rewiring後，就緊接著考慮是否也要更換所有的水管。英文稱為Plumbing。其中包括供水、排水和供給暖氣的水管，以及瓦斯的管線。這和重拉電線一樣是很大的一筆支出，但是我們後來還是決定花下去了。而最後決定更換的原因是：

• 更新Plumbing後，這間房子的所有管線(包括電線)都是全新的，這對房子的增值有更加乘的效果。
• 所有水管都相當老舊，有些還有漏水的狀況。
• 不確定瓦斯管線的狀態是否安全。
• 幾乎所有供暖旳水管都是外露；部份瓦斯旳管線也是。看起來既不安全又不美觀。如下圖：

因為我先生是Roofer，時常跟著Builder一起工作，所以對房子裝修的各項工程，都有基本的概念。因此在我們正式取得第一間投資的房產前，我們就在考慮是否要重拉整個房子的電線？因為他知道如果要請一個合格的electrician，會是一筆不小的花費。但如果不做又不安 心，所以我們後來就決定上網找一個當地評價不錯的electrician，完成重拉電線Rewiring的工作。開價2500英鎊(約10萬台幣)，三天完工。當時心裡就在想，為何我尪不是electrician？!

在找到心儀的房子且賣家接受你的offer後，再來就是比較煎熬的過戶流程了。這個過程在英國稱為Conveyancing(產權移轉)。而整個流程平均須秏時2個月左右，但還是得看每個人及各別房屋的狀況，並且必須由專業的律師(Solicitor)來完成。原因是買賣過程中牽涉許多複雜的法律層面，加上英國的房產交易擁有相當完善的監管制度，必須仰賴專業律師協助買賣雙方來一同執行。我想這也是為什麼許多投資客會選擇投資英國房市，很大的原因應該也就是在這樣完善的制度下，投入的資金相較於其它國家安全許多。

在我和我先生決定投資英國房地產後，我就花更多的時間在研究。但是如何在讓人眼花瞭亂的房地產市場，找到適合自己的good deal？就真的必須花不少的時間和精力。以下我就分享一下我是如何找到我的第一筆且低於市價20%的投資標的！

在找到適合的投資標地後，要如何知道這個房子應有的房價，及賣方的開價是否合理？以下就提供我使用的方式給大家參考囉！

英國的房地產交易，是全世界少數幾個法律嚴謹且產權清楚的國家之一。買賣雙方在完成交易前，都必須僱用專業律師來查看所有條約、屋況及產權。並清楚列於合約上，再交予買賣雙方確認簽名。然後才能交換合約以完成過戶。這也是為什麼很多海外投資客會選擇英國為房地產投資的首選！畢竟投資金額龐大，想要投資獲利但保護資本也是非常重要的。

想找出適合自己且值得投資的區域，當然不可不做一些功課。而其中最重要的要素之一，就是這些區域對於房地產是否有較高的需求？以下我將介紹如何利用 Rightmove，用極其簡單的方式，找出有較高需求的地區！

在我和我先生決定要投資英國房地產後，我就開始不斷的做功課：

再來介紹英國第二大房屋搜尋網 Zoopla。它擁有強大的分析功能，以及對各個房屋的估價。這也是我最推崇這個網站的地方。它可以讓投資人對有興趣的標的及週遭的房價有初步的概念。以下我同樣先以買房做搜尋為例，分享如何使用該網站找房囉！

Rightmove & Zoopla 是英國二大房屋買賣及租賃網站，有點像台灣的591。但這二個網站的資料更全面，且都各自擁有強大的分析工具及資訊。在我們看屋過程中不難發現，英國的房仲品質也是參差不齊，有好幾次我們能從網站得到的訊息，都比從仲介那得到的多得多！

        在我還居住在台灣時，就已經對房地產投資很有興趣。曾經參加救國團的法拍屋投資的課程，也在老師的帶領下，和同學們合資一起標下一處房產，裝修後再轉賣獲利。但在搬來英國生活後才真正發現，台北的房價實在高的離譜，所以投資報酬率也低的可憐。因此我就有了想研究英國房地產的想法！